Guía para comprar vivienda en Colombia

Del presupuesto a la entrega: financiación, visitas, estudio de títulos, promesa, escritura y registro.

1. Define tu presupuesto

Suma tu ahorro (incluidas cesantías y subsidios) y calcula la cuota que puedes pagar sin apretarte: los bancos suelen aceptar una cuota de hasta el 30 % de los ingresos del hogar. Prueba la calculadora ¿Cuánto puedo comprar?.

2. Asegura la financiación

Pide una preaprobación de crédito hipotecario o de leasing habitacional antes de buscar. Para vivienda que no es de interés social, la financiación llega hasta el 70 % del valor, así que necesitas al menos el 30 % de cuota inicial (20 % en vivienda de interés social).

3. Busca y guarda

Usa el buscador por mapa, guarda los inmuebles que te gustan y activa alertas para enterarte primero de los nuevos que coinciden con tu búsqueda.

4. Visita con lista en mano

Humedades, grietas, estado de pisos, ventanas y tuberías.
Iluminación natural, ruido y orientación.
Valor de la administración, qué incluye y si hay cuotas extraordinarias aprobadas.
Parqueadero y depósito: si son propios, comunales o están incluidos en la escritura.
Transporte, colegios y comercio cercanos.

5. Revisa los papeles: estudio de títulos

Pide el certificado de tradición y libertad reciente. Ahí verás quién es el dueño y si el inmueble tiene hipotecas, embargos, afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia. Si compras con crédito, el banco hace su propio estudio de títulos y un avalúo.

6. Oferta y promesa de compraventa

Cuando lleguen a un acuerdo, se firma la promesa de compraventa: precio, forma de pago, fecha de la escritura y de entrega, y la cláusula penal si alguna parte incumple. Es común entregar una parte del precio como arras al firmarla.

7. Escritura y registro

La compraventa se formaliza con una escritura pública en notaría y se completa al registrarla en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Hasta que no se registra, no eres el propietario.

Gasto	Quién lo paga habitualmente
Derechos notariales	Comprador y vendedor por partes iguales.
Impuesto de registro (beneficencia)	Comprador. La tarifa la fija cada departamento.
Derechos de registro	Comprador. Tarifa de la Superintendencia de Notariado y Registro.
Retención en la fuente	Vendedor (persona natural): 1 % del precio.

8. Entrega

Recibe el inmueble con un acta y un inventario, cambia a tu nombre los servicios públicos y presenta la escritura registrada a la administración del edificio.

Información general actualizada a octubre de 2026. No reemplaza la asesoría legal, tributaria o financiera; las normas y tarifas pueden cambiar.